O imposto de renda é algo que assusta muitas pessoas, e quando tem que ocorrer a declaração de imóveis isso pode gerar algumas dúvidas, principalmente no momento de preencher corretamente todos os dados desse imposto, contudo, não adianta questionar seu corretor de imóveis sobre estas questões, o ideal é procurar uma contabilidade qualificada.
Em se tratando do atual ano, caso você tenha comprado ou vendido um imóvel no ano passado (em 2020), incluir essa transação na ficha correspondente a “Bens e Direitos” não é o suficiente. Mas não se preocupe, pois hoje sanaremos alguns questionamentos do tema.
Se esse foi o seu caso, você precisa acessar a plataforma que corresponde ao Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal.
Nesse site, aqueles que venderam ou ganharam alguma quantia de dinheiro com isso, podem precisar realizar o pagamento de 15% de imposto sobre esse valor da diferença.
O prazo para o contribuinte entregar essa declaração vai até o dia 30 de abril de 2021.
Na plataforma que citamos acima, o vendedor precisará incluir todos os dados referentes a operação financeira, incluindo, por exemplo, a forma que ocorreu esse pagamento e qual foi o valor de custo.
Algumas informações de caráter técnico também são obrigatórias nesse sentido, além claro de quem foi o comprador. Com esses dados, a Receita consegue cruzar os dados a fim de saber se há ou não algum tipo de irregularidade.
A regra geral que predomina dispõe que caso você venda um imóvel com valor superior àquele que foi adquirido (comprado, o Fisco pressupõe um ganho de capital.
Logo, esse contribuinte vai precisar pagar o percentual de 15% de imposto sobre essa diferença, denominada de lucro imobiliário.
Porém, se o contrário ocorrer, ou seja, o imóvel foi vendido por um valor menor do que o de compra, entende-se um prejuízo, então nenhum imposto é cobrado.
Mas existem algumas hipóteses de isenção desse pagamento de impostos, e é o que veremos agora.
Quais são os casos de isenção?
Não se aplica a alíquota de 15% em todas as vendas de imóvel, pois são elencadas algumas hipóteses em que essa porcentagem pode ser menor ou isenta, tais quais:
– Caso a compra de outro imóvel ocorra em 180 dias. Desde o ano de 2005, o imposto de renda poderá ser isento, no caso de ganho de capital em venda de imóvel, caso o proprietário adquira outro imóvel em até 6 meses após essa primeira transação.
E essa regra pode valer até mesmo quando o imóvel for mais caro que aquele vendido antes, então, isso significa dizer que você um a fim de dar como entrada em outro imóvel ou pode comprar um com custo semelhante. Esse grupo tem isenção.
A ressalva fica quanto a seu lapso temporal, afinal você só pode usufruir desse benefício a cada 5 anos. Caso opte por essa vantagem, é necessário informar sobre essa isenção no “Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital” na sua declaração.
– Outro caso ocorre no imóvel de até R$ 400 mil em 5 anos. Caso nos últimos 5 anos você não tenha vendido outro imóvel com o valor de até R$ 400 mil, sendo ele tributável ou não, você também pode usar o benefício da isenção do pagamento sobre o ganho de capital.
Esse benefício pode valer para todos os tipos de bem, seja ele de posse individual ou em comunhão, e até mesmo em condomínio, podendo ser nas zonas urbanas ou na zona rural.
O limite de valor (até R$ 400 mil) é para o imóvel, e não leva em consideração a parte do proprietário, condômino ou do cônjuge, salvo se estiver em contrato.
– Compras antigas, ou seja, os bens adquiridos antecedentes ao ano de 1969 são isentos de pagar o Imposto de Renda por ganho de capital.
Entre 1970 e 1988, o imposto de renda sofreu um aumento, e isso ocorre até hoje, de forma progressiva, chegando a 5% em 1988. Para fazer esse cálculo basta aumentar 0,25% do IR a cada ano.
E quanto às compras?
Aqueles que adquiriram um apartamento/casa no ano de 2020, ou possuíam um bem em 31/12/2020, devem declarar o imóvel no IR em 2021.
Caso você tenha comprado um imóvel, isso precisará ser incluído na sua ficha de “Bens e Direitos” na declaração do IR de pessoa física. Neste momento, é preciso selecionar o código correspondente ao bem que você precisa declarar, tais como:
– 11: apartamento
– 12: casa
– 13: terreno
Inclusive, você precisa preencher informações relativas à procedência desse bem, se ele surgiu a partir de uma doação ou compra, dispondo sobre isso em “Discriminação”, juntamente com alguns dados, a exemplo do CNPJ ou CPF, sem contar com as reformas, a data e o valor correspondente à obra.
Não esqueça da Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a matrícula, a área e o cartório de registro.
Hélio Pereira. Especialista em Apartamentos na Planta no Rio de Janeiro RJ.
